Аналитики консалтинговой компании NF GROUP сообщают о снижении среднего размера инвестиционной сделки с коммерческой недвижимостью и земельными участками в России в 2025 году на 23%, с 4,3 до 3,3 млрд руб. Одновременно количество сделок выросло до 317, что стало максимальным значением за весь период наблюдений.
Совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2025 года составил 1,056 трлн руб., что на 20% ниже показателя 2024 года. Несмотря на снижение общего объема вложений, инвестиционная активность на рынке оставалась высокой за счет изменения структуры сделок и увеличения их количества.
Участники рынка в 2025 году чаще фокусировались на точечных инвестициях и объектах с прогнозируемым денежным потоком, что связано с высокой стоимостью заемного финансирования и ростом требований к качеству активов. В свою очередь, доля сделок с иностранным капиталом составила 10% общего объема.
По оценке NF GROUP, в 2026 году инвестиционный рынок коммерческой недвижимости будет развиваться в логике консолидации и отбора качественных активов, а ориентир по объему инвестиций сохранится на уровне около 1 трлн руб., что сопоставимо с итогами 2025 года.
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость России по сегментам
Лидером инвестиционного рынка второй год подряд остается офисная недвижимость, на которую пришлось более трети общего объема вложений (31%), или 324 млрд руб., что на 36% ниже показателя предыдущего года.
- При этом по-прежнему наблюдается интерес инвесторов, обусловленный низкой вакантностью офисов, устойчивым арендным спросом и ориентацией на активы с прогнозируемым доходом.
Инвестиции в складскую и индустриальную недвижимость составили 174,9 млрд руб. (17%). Этот объем на 30% ниже уровня 2024 года.
- Снижение активности связано с «охлаждением» арендных ставок и ограниченным числом объектов, отвечающих требованиям крупных инвесторов, при сохранении долгосрочного потенциала сегмента.
Наиболее заметную динамику в 2025 году показала торговая недвижимость. Объем вложений достиг 173,6 млрд руб., увеличившись на 153% год к году.
- Причиной такого роста на фоне 2024 года стала крупнейшая сделка года – приобретение доли в Malltech Holding компанией из Balchug Capital (Армения).
✅ По сравнению с 2024 годом снизилась доля инвестиций в площадки под девелопмент: 28% против 33%. Это второй самый низкий показатель за шестилетний период наблюдения после 2019 года.
Примеры крупнейших инвестиционных сделок 2025 года
| Объект | Сегмент | Регион | Покупатель | Цена, руб. |
| Доля в компании Malltech Holding |
Торговая | Регионы | Balchug Capital | 100−110 млрд |
| БЦ «Белая площадь» | Офисная | Москва | Структура Сбера | 45−50 млрд |
| Здание Центрального телеграфа | Офисная | Москва | Т-Банк | 35−42 млрд |
| БЦ AFI2B | Офисная | Москва | Лукойл | 24−26 млрд |
| ДК «Невская Ратуша», к. 8,9 |
Офисная | Санкт-Петербург | Правительство Санкт-Петербурга | 21−23 млрд |
| БЦ Luzhniki Collection | Офисная | Москва | Газпромбанк Лизинг | 20−22 млрд |
| БЦ «Легион I» | Офисная | Москва | Wildberries & Russ | 16−18 млрд |
| БЦ Sidney City | Офисная | Москва | Структура Сбера | 15−17 млрд |
| ТРЦ «Времена года» | Торговая | Москва | ГК «Киевская площадь» | 14−18 млрд |
| Доля в компаниях СЗ «Рижский-1» и СЗ «Рижский-2» | Площадки под девелопмент | Москва | Страна Девелопмент | 14−16 млрд |
комментарий
Партнер NF GROUP, Марина Малахатько
«Мы видим сохранение тенденций 2025 года: консолидация рынка и усиление крупнейших игроков, ориентированных на долгосрочные стратегии повышения эффективности и конкурентоспособности. В условиях ограниченного доступа к заемному капиталу, обусловленного монетарной политикой, основной спрос будет формироваться со стороны лидеров рынка.
Ключевой интригой 2026 года станет возможное решение о конфискации российских активов за рубежом, которое в случае реализации может спровоцировать новую волну сделок с иностранными активами».
По материалам: NF GROUP
