Доля рассрочек в продажах первичной недвижимости в Петербурге достигла 40% и, как прогнозируют эксперты, — это не предел. Рассрочки стали практически единственным способом приобрести жилье, если покупатель не подходит под условия исчезающей на глазах семейной ипотеки.
К чему это может привести и так ли нова подобная ситуация для рынка, рассказал Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI.
По его словам, в проектах разного класса и в разной степени готовности на текущий момент ситуация с рассрочками отличается. В проектах с более близкими сроками сдачи доля рассрочек остается на уровне 20-30%, а по новым стартам уже более половины сделок проходит именно благодаря такому способу оплаты.
«Например, в проекте «Литера», который вышел на рынок в сентябре 2024 года — это около 50%. В Ultra City 3.0, продажи в котором начались в ноябре, доля рассрочки составляет 56%. Рассрочки, безусловно, стали популярнее после окончания действия ипотеки с господдержкой».
Плюсы и минусы
Для покупателей плюсы рассрочек заключаются в гибкости условий. Можно выбрать удобный для себя календарь оплаты, и перейти, например, на ипотеку, как только ставки по ней станут приемлемыми.
При продаже квартиры в рассрочку для девелопера глобально есть одна особенность, за которой необходимо следить — скорость наполнения эскроу счетов. Рассрочки, в отличие от ипотеки, не наполняют в полной мере эскроу-счета, — тогда как девелопер, по соглашению с банком, должен обеспечивать определенные темпы их наполняемости.
✅ В противном случае затраты на строительство покрываются из дополнительно привлеченных банком кредитных средств, а стоимость их обслуживания уже привязана к ключевой ставке (которая на сегодня составляет 21%).
Как это регулируется
Каждый девелопер регулирует для себя допустимое количество рассрочек. Это зависит от совокупности многих факторов: был ли земельный участок куплен в кредит, насколько быстро выбирается проектное финансирование на стройку.
Существуют разные форматы рассрочек, их соотношение должно быть сбалансированным:
- Отсрочка платежа до единовременной оплаты на 3-6 месяцев.
- Рассрочки с регулярными платежами раз в квартал/полугодие.
- Рассрочки с небольшим первым взносом и значительной отсрочкой.
✅ Доля «рискованных» рассрочек (с небольшими платежами и высокой вероятностью расторжения) в общей структуре сделок не должна составлять более 15%. В таком случае общая доля рассрочек в размере до 50% представляется допустимой.
Что будет?
Скорее всего, в 2025 году тенденция продолжится и количество рассрочек будет расти. «Пока ключевая ставка не начнет снижаться (а по-хорошему, до снижения рыночных ставок по ипотеке хотя бы до уровня в 8-10%), других понятных и удобных для всех схем финансирования сделок на рынке нет», — резюмировал эксперт.
✅ Впрочем, это для рынка высокая доля сделок с рассрочками — не прецедентная история. Например, в бизнес-классе и в целом в элитном сегменте рассрочки всегда были базовым инструментом. По данным аналитиков RBI, в разные годы их доля доходила до 70%.
По материалам: Группа RBI
