Согласно The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $720 млрд, из которых на частных инвесторов приходится $232 млрд, что почти на 30% меньше уровня 2019 года, но на 9% выше среднего показателя за последние 10 лет. В 2021 году четверть ультрахайнетов во всем мире планирует инвестировать в коммерческую недвижимость и 21% – в России и СНГ.
C 2019 года лидеры в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость по типу инвестора не изменились. Так, во всем мире $329 млрд пришлось на институциональных инвесторов, на втором месте частные инвесторы – $232 млрд, замыкают тройку инвестиционные трасты – $98 млрд. За год объем вложений всех трёх типов инвесторов в сегмент снизился почти на 30%.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
| Тип инвестора | 2020 год, $млрд | 2019 год,$млрд | Годовая динамика | Изменениев 2020 г. относительно среднего объема за 10 лет |
| Институциональные инвесторы | 329,3 | 460,5 | -28% | -6% |
| Частные инвесторы/Не торгуются на бирже | 231,9 | 333,3 | -30% | 9% |
| Компании, которые торгуются на бирже/Инвестиционные трасты | 98,0 | 137,2 | -29% | -35% |
| Пользователи/прочие [1] | 33,5 | 38,5 | -13% | 0% |
| Неизвестно | 27,2 | 26,5 | +3% | 27% |
Источник: The Wealth Report 2021
- В 2020 году 38% вложений частных инвесторов пришлось на апартаменты ($89 млрд), 26% – на офисы ($59 млрд) и 15% – на объекты индустриальной и складской недвижимости ($34 млрд), которые закрывают тройку наиболее привлекательных сегментов, обойдя ритейл.
Объем частных инвестиций по сегментам
| Сектор рынка | 2020 год, $млрд | Доля в 2020 году[2] | 2019 год, $млрд | Доля в 2019 году |
| Апартаменты | 88,9 | 38% | 122 | 36% |
| Офисы | 59,2 | 26% | 85 | 25% |
| Индустриальная и складская недвижимость | 34,0 | 15% | 42 | 13% |
| Ретейл/стрит-ретейл | 27,7 | 12% | 45 | 13% |
| Гостиницы | 13,0 | 6% | 28 | 8% |
| Дома престарелых/уход за престарелыми | 7,1 | 3% | 9 | 3% |
| Жилые кондоминиумы | 1,9 | 1% | 3 | 1% |
Источник: The Wealth Report 2021
- Максимальный объем международных и внутренних частных инвестиций привлёк рынок США – $141,7 млрд, из которых 97% – локальные инвесторы. В тройке лидеров по странам также Германия – $11,1 млрд вложенных в недвижимость сверхбогатыми людьми, из которых 67% обеспечили внутренние инвестиции, и Великобритания – $10,6 млрд, где только 47% было проинвестировано местными ультрахайнетами.
- В большинстве стран подавляющая часть финансовых потоков ожидаемо являлась внутренними инвестициями.
Объёмы внутренних и международных частных инвестиций по странам, 2020 г.
| Страна | 2020 год, $млрд | Доля внутренних инвестиций | Доля трансграничных инвестиций |
| США | 141,7 | 97% | 3% |
| Германия | 11,1 | 67% | 33% |
| Великобритания | 10,6 | 47% | 53% |
| Швеция | 8,3 | 100% | — |
| Франция | 7,5 | 95% | 5% |
| Южная Корея | 6,0 | 100% | — |
| Япония | 5,5 | 92% | 8% |
| Канада | 5,4 | 99% | 1% |
| Нидерланды | 5,4 | 83% | 17% |
| Китай | 3,7 | 99% | 1% |
Источник: The Wealth Report 2021
комментарий
Партнер, руководитель международного департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank, Виктория Ормонд
«Существует ряд факторов, которые будут определять ситуацию на мировых рынках в течение 2021 года. Первый заключается в инвестировании в крупные, относительно ликвидные и прозрачные рынки, способные привлечь глобальные финансовые потоки.
Второй – в связи с ограничениями на перемещения и путешествия, действующими в той или иной степени по всему миру, частные инвесторы продолжат присматриваться к недвижимости на местных рынках, которые в обычных обстоятельствах испытывают серьёзную конкуренцию с зарубежными активами. Помимо этого, ультрахайнеты все чаще ведут деятельность, соответствующую принципам ответственного инвестирования (ESG) – устойчивое развитие стало особенно важным во время пандемии».
Партнер, руководитель направления консультирования частных клиентов Knight Frank, Алекс Джеймс
«Коммерческая недвижимость обеспечивает инвесторам относительно высокий и стабильный доход, потенциальный рост стоимости капитала и возможности для диверсификации. Все это – ключевые факторы сохранения благосостояния для будущих поколений и защиты от негативного воздействия пандемии. В 2021 году возродился оптимизм в отношении того, что по мере сокращения ограничений на перелёты и внедрения программ вакцинации, частный капитал будет стремиться к увеличению своей доли на знакомых рынках и сосредоточится на секторах с надёжными долгосрочными показателями».
- В России, несмотря на негативные ожидания игроков рынка в начале пандемии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг 257,8 млрд руб. [3] – всего на 8% ниже показателя годом ранее.
Динамика общего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость
Источник: Knight Frank Research
- Доля иностранных инвесторов стала минимальной с 2008 года, снизившись на 12 п.п. г/г до рекордно низких 6% против традиционных 15-25%. Корректировке показателя способствовало рекордное падение цен на нефть в первом полугодии, анонсированный 15%-й налог на доходы иностранных компаний, выводимые за границу, и, конечно, неопределённость в связи с пандемией. По прогнозам экспертов Knight Frank, в 2021 году и следующие несколько лет показатель не будет превышать 10% от общего объёма инвестиций.
комментарий
Управляющий партнер Knight Frank Russia, Алексей Новиков
«В отличие от динамики, наблюдавшейся в 2020 году на мировых рынках капитала, активность инвесторов в России оказалась достаточно высокой. Сдержанное 8%-е падение объёмов при конъюнктуре рынка прошлого года в основном обусловлено высокой активностью девелоперов, которые в период неопределённости пополняли свой земельный фонд для будущих проектов.
Отдельно стоит отметить активность инвестиционных фондов, привлекающих средства частных инвесторов – развитие такого формата говорит о постепенном формировании возможностей для небольших частных инвесторов по выходу на рынок коммерческой недвижимости. В следующие несколько лет ожидается тренд на развитие инструментов инвестирования для физических лиц, как это происходит с рынком акций, а значит объёмы частных инвестиций в коммерческую недвижимость России будут расти».
- По абсолютному значению инвестированных средств в коммерческую недвижимость России первое место заняли площадки под девелопмент –49%, далее следуют офисы – 27% и складская недвижимость – 16%. При этом лидером роста доли инвестированных средств стал складской сегмент – зафиксировано увеличение в восемь раз по сравнению с 2019 годом из-за возросшей заинтересованности инвесторов, в том числе и крупных российских инвестиционных фондов.
Структура инвестиций по сегментам
Источник: Knight Frank Research
Крупнейшие инвестиционные сделки в 2020 году
| Объект | Сегмент | Регион | Покупатель | Страна происхождения покупателя | Цена в валюте сделки диапазон |
| БЦ SkyLight | Офисная недвижимость | Москва | n/a | Россия | 13-15 млрд |
| PNK Парк Вешки | Складская недвижимость | Москва | Сбербанк – арендный бизнес 3 | Россия | 9-10 млрд |
| Девелоперский проект на территории Московского трубозаготовительного комбината | Площадки под девелопмент | Москва | ПИК | Россия | 8-10 млрд |
| БЦ Diamond Hall | Офисная недвижимость | Москва | Сбербанк – арендный бизнес 3 | Россия | 7-8 млрд |
| Ориентир Север-1 | Складская недвижимость | Москва | РФПИ и Mubadala (PLT) | OAЭ/Россия | 7-8 млрд |
| Участок на Кольской ул. и Кронштадском б-ре | Площадки под девелопмент | Москва | Capital Group | Россия | 5,5-6,5 млрд |
Источник: Knight Frank Research
- Согласно опросу The Wealth Report Attitudes Survey 2021 [4], в 2020 году наибольшую долю в инвестиционном портфеле ультрахайнетов всего мира занимали офисная недвижимость (20%), частный арендный сектор (23%) и ретейл (9%). Интересы частных инвесторов России и стран СНГ схожи с мировой ситуацией: наиболее востребованы офисы – 25%, частный арендный сектор – 16%, а также площадки под девелопмент и объекты торговой недвижимости – на них приходится по 12% в усреднённом портфеле российского ультрахайнета.
Доля каждого сегмента в инвестиционном портфеле, 2020 г.
| % респондентов, выбравших каждую позицию | ||
| Сегмент | Россия и СНГ | В среднем по миру |
| Офисы | 25% | 20% |
| Отели и индустрия досуга | 9% | 8% |
| Ретейл | 12% | 9% |
| Логистика | 7% | 5% |
| Индустриальная недвижимость | 4% | 6% |
| Инфраструктура | 1% | 2% |
| Образование | 1% | 2% |
| Студенческое жилье | 3% | 2% |
| Пенсионная сфера | 4% | 4% |
| Здравоохранение | 3% | 2% |
| Сельское хозяйство | 1% | 3% |
| Частный арендный сектор | 16% | 23% |
| Площадки под девелопмент | 12% | 8% |
| Другое | 3% | 3% |
Источник: The Wealth Report 2021
- Самыми перспективными частные инвесторы всего мира считают объекты индустриальной и складской недвижимости – в совокупности на них приходится 45% (40% в России и СНГ), частный арендный сектор – 32% и площадки под девелопмент – 24%. Четверть российских ультрахайнетов считает интересными ретейл и ещё 21% – площадки под девелопмент.
Какие сегменты вы считаете наиболее перспективными?
| % респондентов, выбравших каждую позицию [5] | ||
| Сегмент | Россия и СНГ | В среднем по миру |
| Офисы | 14% | 18% |
| Дата-центры | 14% | 11% |
| Отели и индустрия досуга | 11% | 13% |
| Ретейл | 25% | 11% |
| Логистика | 36% | 28% |
| Индустриальная недвижимость | 4% | 17% |
| Инфраструктура | 7% | 11% |
| Образование | 7% | 6% |
| Студенческое жилье | 11% | 9% |
| Пенсионная сфера | 7% | 14% |
| Здравоохранение | 7% | 17% |
| Сельское хозяйство | 4% | 12% |
| Частный арендный сектор | 18% | 32% |
| Площадки под девелопмент | 21% | 24% |
Источник: The Wealth Report 2021
- В 2021 году четверть инвесторов всего мира планирует инвестировать в коммерческую недвижимость, в России и СНГ показатель достигает 21% – наименьшая доля среди опрошенных. Самыми активными инвесторами могут стать ультрахайнеты Северной Америки (30% выразили желание вкладывать средства в данный сектор), Европы (29%) и Великобритании (27%).
Доля ультрахайнетов, планирующих инвестировать в коммерческую недвижимость в 2021 г
| Регион | % респондентов |
| Африка | 25% |
| Азия | 22% |
| Австралазия | 25% |
| Европа (исключая Великобританию) | 29% |
| Латинская Америка | 23% |
| Ближний Восток | 23% |
| Северная Америка | 30% |
| Россия и СНГ | 21% |
| Великобритания | 27% |
| В среднем по миру | 25% |
Источник: The Wealth Report 2021
справка
[1] Конечные пользователи – коммерческие организации, правительство, образовательные и религиозные организации, которые владеют недвижимостью для собственных целей.
[2] Доли в 2019 и 2020 гг. округлены до целого числа, поэтому в сумме не равны 100%.
[3] $3,6 млрд по среднему курсу доллара США за 2020 год, ЦБ.
[4] Опрос, проведённый с октября по ноябрь 2020 года, основан на ответах 600 частных банкиров, финансовых консультантов и семейных офисов, управляющими средствами клиентов-ультрахайнетов на общую сумму более $3,3 трлн по всему миру.
[5] Респонденты выбирали по три сегмента.
По материалам: Knight Frank
