Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги I полугодия 2021 года на рынке офисной недвижимости. За этот период было введено 92,3 тыс. кв. м. в офисах класса А и B, что в 2 раза превысило результат аналогичного периода прошлого года.
При этом 54% площадей (49,4 тыс. кв. м.) от совокупного объёма ввода – это офисные здания, предназначенные для собственных нужд компаний. Кроме того, более 50% от всех введённых площадей – это реконструированные проекты или объекты, сменившие назначение. То есть на рынке продолжилась тенденция, когда офисные девелоперы с осторожностью выводят объекты нового строительства без якорного арендатора.
| Класс А | Класс В | |
| Суммарная арендопригодная площадь качественных офисных объектов, тыс. м2 | 3 883 | |
| в том числе, тыс. м2 | 1 259 | 2 624 |
| Введено в эксплуатацию в I полугодии 2021 г. тыс. м2 | 92,3 | |
| в том числе, тыс. м2 | 52,0 | 40,3 |
| Суммарная площадь вакантных помещений, тыс. м2 | 248,5 | |
| в том числе, тыс. м2 | 45,4 | 203,1 |
| Доля свободных площадей, %* | 3,6 (-0,3 п. п.) | 7,7 (-0,6 п. п.) |
| Чистое поглощение, тыс. м² | 109,9 | |
| в том числе, тыс. м2 | 53,2 | 56,7 |
| Диапазоны запрашиваемых арендных ставок*, руб./м2/мес., включая НДС и операционные расходы | 1 700 ̶ 2 800 | 1 000 ̶ 2 100 |
| Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка* руб./м²/мес. (включая НДС и операционные расходы) | 2 157 ▲ | 1 361▲ |
*в сравнении с итогами 2020 г.
Общий объем качественных офисных площадей на конец I полугодия 2021 г. составил 3,9 млн кв. м, из которых 32% — офисы класса А, а 68% – класса В. Суммарная площадь свободных помещений составила 248,4 тыс. кв. м. (-6% к итогам 2020 г).
Объем свободных помещений в классе А уменьшился до уровня 3,6% (по итогам 2021 года доля вакантных площадей составляла 3,9%), при этом средний уровень запрашиваемых ставок аренды вырос на 2,7% и составил 2 157 руб./кв. м./мес.
Объем свободных помещений в классе B уменьшился до уровня 7,7% (по итогам 2021 года доля вакантных площадей составляла 8,3%), при этом средний уровень ставок аренды вырос на 3,9%, до 1361руб./м²/мес. Этот рост обусловлен увеличением активности арендаторов и снижением количества свободных площадей. С точки зрения спроса –в классе B было арендовано на 54% больше помещений, чем в I полугодии 2020 г. (30,3 тыс. кв. м. против 19,7 тыс. кв. м. соответственно).
*включая НДС и операционные расходы
На рынке офисной недвижимости классов А и В было арендовано 42,6 тыс. кв. м. площадей, что на 29% выше аналогичного периода 2020 г. Кроме того, наблюдалось снижение средней площади арендованного помещения на 46%, до 890 кв. м.
По итогам первого полугодия на офисном рынке Санкт-Петербурга объем чистого поглощения* (без учёта новых объектов) вырос в 11 раз в бизнес-центрах класса А и В и достиг отметки в 60,6 тыс. кв. м. За аналогичный период прошлого года чистое поглощение было на уровне 5,6 тыс. кв. м.
комментарий
Заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg, Михаил Тюнин
«Объём офисов, планируемых к вводу в эксплуатацию до конца года, составляет около 132 тыс. м². При условии их ввода годовые показатели могут превысить итоги 2020 г. более чем в 1,5 раза, а объем рынка офисной недвижимости преодолеет отметку в 4 млн кв. м. Тем не менее, данного объёма недостаточно для существенного увеличения уровня вакансии.
Учитывая сдержанную активность девелоперов при вводе объектов в I полугодии текущего года, есть основание полагать, что собственники могут отложить сроки ввода объектов. В структуре строящегося предложения около 90% – это спекулятивные офисные площади, построенные под сдачу в аренду. При сохранении темпов ввода новых объектов и продолжении наращивания спроса на аренду офисов, думаю, что снижение объёмов качественного свободного предложения продолжится».
* Чистое поглощение —показатель, демонстрирующий разницу между объёмом занятых площадей на конец и на начало периода, так называемое движение арендаторов. Чистое поглощение учитывает новые сделки и высвобождение площадей арендаторами.
По материалам: Knight Frank St. Petersburg
