Аналитики консалтинговой компании NF Group провели исследование рынков качественной складской недвижимости в регионах Центральной Азии, Закавказья и Республике Беларусь. Общий объем складов класса А и B в странах СНГ по итогам I квартала 2023 года составил 3,6 млн кв. м, увеличившись с сентября 2022 года на 9%.
Самыми крупными рынками по объему предложения остаются Беларусь (1,6 млн кв. м складской недвижимости) и Казахстан (1,3 млн кв. м) – суммарно они формируют 80% от общего объема площадей.
Во всех странах, за исключением Азербайджана, наблюдается дефицит свободных складских площадей. С сентября 2022 года средневзвешенная ставка аренды складов в разных странах менялась разнонаправленно.
С чем связанно увеличение спроса
По оценке NF Group, в 2022 году спрос крупных российских компаний и логистических операторов на складские площади в странах СНГ увеличился вдвое и продолжает расти, что подтверждается увеличением числа открытых индустриальных объектов.
Лидером по количеству введенных в эксплуатацию и планируемых к строительству складов остается Казахстан – на него приходится около 41% всех анонсированных площадей.
Высокий интерес к Казахстану обусловлен инициативами страны по созданию логистических центров на границах с соседними странами – Россией, Китаем, Кыргызстаном, Узбекистаном.
Также в 2022 году был анонсирован ряд крупных проектов и соглашений о сотрудничестве между соседними государствами в области развития транспортной инфраструктуры и логистики.
Так, страны Центральной Азии работают над созданием железнодорожного маршрута «Узбекистан – Кыргызстан – Китай», развитием транспортного коридора «Узбекистан – Туркменистан – Иран – Индия», что, в свою очередь, окажет влияние на развитие складского сегмента.
Ставки аренды
В большинстве стран основной объем предложения на складском рынке формируют объекты класса B: в каждом втором регионе, без учета Беларуси, их доля превышает 70%. Средневзвешенная ставка аренды для объектов класса B находится в диапазоне 51–64 $/кв. м/год без НДС.
В Беларуси и Казахстане ставка на свободные площади класса A составляет 66 и 116 $/кв. м/год соответственно. Средняя стоимость ответственного хранения и оказания 3 PL услуг в Беларуси, Казахстане и Азербайджане составляет 88–99 $/палето-место/год без НДС.
Ставка на аналогичные услуги в Кыргызстане, Армении и Узбекистане составляет 130, 137 и 161 $/палето-место/год без НДС соответственно.
Для сравнения: в регионах России ставка аренды в объектах класса A на начало 2023 года составляла 92 $/кв. м/год без НДС. В Московском регионе и Санкт-Петербурге (включая Ленинградскую область) стоимость аренды площадей аналогичного класса была 96 и 99 $/кв. м/год без НДС соответственно.
Дальнейшее развитие рынков складской недвижимости в Центральной Азии, Закавказье и Республике Беларусь будет зависеть от появления институциональных инвесторов, заинтересованных в предложении качественного продукта. Реализация программ поддержки со стороны соседних государств в виде создания особых экономических зон, выделения льготных кредитов, субсидирования затрат на инфраструктуру также станет позитивным фактором для развития сегмента.
комментарий
Партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, Константин Фомиченко
«Рынки складской недвижимости стран Закавказья и Средней Азии находятся в состоянии острого дефицита качественного предложения. Ограниченное количество профессиональных девелоперов не позволяет оперативно нарастить спекулятивное предложение, что, в свою очередь, ограничивает возможности пользователей складов занимать качественные объекты и организовать эффективную логистику на новых рынках. При этом спрос со стороны российских компаний увеличивался на протяжении 2022 года и продолжает оставаться на высоком уровне».
Ключевые показатели рынков качественной складской недвижимости
| Страна | Предложение складов в
классе A и B, тыс. м2 |
Доля вакантных площадей, % | Средневзвешенная запрашиваемая
ставка аренды, $/м2/год |
Средняя запрашиваемая
ставка на услуги 3PL/ответственного хранения, $/палетоместо/год |
||
| III кв. 2022 | I кв. 2023 | III кв. 2022 | I кв. 2023 | |||
| Беларусь | 1 642 | 5 | 2,8 | Класс A – 66
Класс B – 57 |
Класс A – 66
Класс B – 57 |
88 |
| Казахстан | 1 273 | 0 | 0 | Класс A – 100
Класс B – 51 |
Класс A – 116
Класс B – 60 |
97 |
| Азербайджан | 330 | 15 | 13,3 | Класс B – 51 | Класс B – 52 | 99 |
| Узбекистан | 207 | 14 | 4,5 | Класс A – 126
Класс B – 43 |
—
Класс B – 64 |
161 |
| Грузия | 74 | 7 | 0 | Класс B – 60 | Класс B – 51 | — |
| Армения | 72 | 0 | 0 | — | — | 137 |
| Кыргызстан | 46 | 1 | 0 | Класс B – 60 | Класс B – 60 | 130 |
| Таджикистан | 10 | 0 | 0 | — | — | — |
В Беларуси[1]
В 2022 году было введено в эксплуатацию около 151 тыс. кв. м качественных складских площадей, что является рекордным значением для рынка за последние пять лет. Общий объем складской недвижимости в стране на конец I квартала 2023 года составляет 1,6 млн кв. м.
Доля свободных площадей по сравнению с III кварталом прошлого года сократилась на 2,2 п. п., до 2,8%. По итогам марта 2023 года для сдачи в аренду было свободно только 46 тыс. кв. м, однако в большинстве случаев клиентам предлагаются небольшие блоки по 300–2000 кв. м. Средневзвешенная ставка аренды в объектах класса A в Минске и области (не далее 7 км от МКАД) соответствует 66 $/кв. м/год, в объектах класса B – 57 $/кв. м/год.
По оценкам экспертов, запрашиваемые ставки 3PL-услуг и ответственного хранения составляют 88 $/палето-место/год без НДС. До конца 2023 года на рынке Беларуси уже запланировано к вводу в эксплуатацию порядка 50–60 тыс. кв. м качественных складских площадей, большая часть из которых приходится на проекты built-to-suit.
Исходя из ограниченных объемов строительства, уровень вакансии на рынке продолжит сокращаться, что приведет в перспективе к заметному росту арендных ставок.
В Казахстане
По итогам I квартала 2023 года объем предложения складской недвижимости в Казахстане составляет около 1,3 млн кв. м. При этом свободные площади для аренды отсутствуют.
Нехватка площадей связана с низкими объемами ввода спекулятивных объектов на протяжении 10 лет. Из свежих проектов стоит выделить крупный складской комплекс класса A в Астане, построенный в конце 2022 года для компании Ozon (32 тыс. кв. м). Также до конца 2023 года будут введены складские комплексы ILP Group и AIE Logistics.
Среди долгосрочных проектов – транспортнологистический центр на границе с Кыргызстаном и в городе Актобе, финансируемые государством и иностранными инвесторами. Стоит отметить, что на спекулятивные объекты приходится до 54% от общего предложения в стране.
Остальные площади построены под нужды собственника и не сдаются в аренду, либо используются логистическими операторами, которые специализируются на услугах ответственного хранения и 3PL-обслуживании.
В 2022 году в Казахстане наблюдался стремительный рост стоимости аренды – в некоторых проектах до 1,5 раз с начала 2021 года. Только за IV квартал 2022 года ставки аренды выросли на 16%.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка на площади класса A соответствует 116 $/кв. м/год, на площади класса B – 60 $/кв. м/год. Стоимость хранения одного палето-места в год – $97 без НДС. Дальнейшее развитие рынка Казахстана будет зависеть от объемов строительства качественных объектов.
По оценкам экспертов, потребность в качественных складских площадях международного класса в ближайшие пять лет составит порядка 2 млн кв. м, что является минимально необходимым ориентиром по объемам ввода.
В Азербайджане
Общий объем качественной складской недвижимости на конец I квартала 2023 года составляет 330 тыс. кв. м. Доля предлагаемых в аренду площадей сократилась по сравнению с III кварталом 2022 на 1,7 п. п, до 13,3%.
Складской рынок страны на 72% представлен объектами класса B. Средневзвешенная ставка аренды на склады данного формата составляет 52 $/кв. м/год. Все объекты класса A полностью законтрактованы или используются логистическими операторами для оказания 3PL-услуг.
Ставка за хранение одного палето-места составляет $99 в год без НДС. Среди строящихся объектов стоит выделить логистический центр ARAZ общей площадью 31 тыс. кв. м и запланированный к строительству складской комплекс компании Gemza Group.
В Узбекистане
Объем складского рынка в Узбекистане по итогам I квартала 2023 года составляет порядка 207 тыс. кв. м качественных площадей, из которых доля предлагаемых в аренду не превышает 4,5%. Подавляющее большинство объектов (94%) относятся к классу B.
Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в данном классе составляет 64 $/кв. м/год и сильно зависит от локации предлагаемых площадей. Стоимость хранения палето-места составляет $161 в год без НДС. Качественные площади A класса для сдачи в аренду на рынке практически отсутствуют.
Решение вопроса нехватки качественной складской недвижимости является одной из основных задач стратегии развития транспортной системы Узбекистана до 2035 года. В 2022 году работа по созданию сети логистических центров в Ташкенте и его области продолжилась новым соглашением между Узбекистаном и Казахстаном.
В рамках него предусмотрено создание в 10 км от Ташкента мультимодального транспортно-логистического центра со складами класса A и A+ общей площадью порядка 248 тыс. кв. м. В период 2023–2026 гг. в рамках проекта планируется построить 22 тыс. кв. м складских площадей.
Среди строящихся объектов можно выделить новый корпус Bayer Group (10 тыс. кв. м), в котором будут предлагаться площади класса A и B, а также логистический центр Tashkent Index (20 тыс. кв. м) вместе с прилегающими зданиями формата Light Industrial (порядка 86 тыс. кв. м).
В Грузии
Объем качественной складской недвижимости Грузии составляет 74 тыс. кв. м. В 2022 году Georgian Logistics Company ввела в эксплуатацию два склада класса B общей площадью 4700 кв.м. Тем не менее, в стране вводится мало качественных площадей, порядка 70% от всего предложения было построено до 2018 года.
К концу года свободные складские площади на рынке отсутствуют, причем еще во II квартале 2022 года их доля составляла 7%. В краткосрочной перспективе дефицит на складском рынке Грузии будет сохраняться.
Средневзвешенная ставка аренды в объектах класса B, на которые приходится 78% от всего объема складского рынка Грузии, снизилась относительно III квартала 2022 года до 51 $/кв. м/год без НДС.
Ключевыми строящимися проектами являются логистический центр компании FedEx Corporation рядом с аэропортом Тбилиси (10 тыс. кв. м) и первый проект в формате Light Industrial на 17 тыс. кв. м.
В Армении
Объем предложения складской недвижимости на рынке Армении составляет 72 тыс. кв. м. Все качественные складские объекты начали строиться в стране с 2014 года.
Основным их собственником является компания Urban Logistics Services, которая владеет объектами класса A и B общим объемом в 45 тыс. кв. м (62% от общего предложения). В течение 2022 года в стране ввелся лишь один объект компании Wildberries в Ереване площадью 2500 кв. м.
Свободные площади для аренды в готовых складских объектах на рынке отсутствуют с III квартала 2022 года. Государство обозначило в перспективе планы строительства трех логистических центров в городах Гюмри, Арарат и Капан.
Все объекты предполагается ввести до 2026 года при возможной поддержке Ассоциации экономических зон России.
В Кыргызстане
Общий объем предложения складских площадей класса A и B составляет 46 тыс. кв. м. Большая часть объектов (74%) относится к классу B, в то время как склады более высокого качества в регионе представлены лишь одним объектом класса A логистического оператора Smart Logistic, который использует данные площади для оказания 3PL-услуг.
По итогам I квартала 2023 года средневзвешенная рыночная ставка аренды для объектов класса B в регионе составляет 60 $/кв. м/год без НДС. В стране наблюдается дефицит свободных площадей.
В течение 2023 года к росту активности на рынке может привести завершение строительства нескольких объектов класса A – 2-й и 3-й очередей складского комплекса Smart Logistic (по 7 тыс. кв. м каждая) и собственного склада фармацевтической компании «Неман-Фарм» (12 тыс. кв. м).
Таким образом, прогнозируемый объем ввода до конца 2023 года составляет не менее 26 тыс. кв. м.
В Таджикистане
По итогам I квартала 2023 года в Таджикистане площадь качественной складской недвижимости составляет 10 тыс. кв. м. Все склады класса B используются уже более пяти лет.
Необходимость формирования складского рынка, в частности – сети транспортно-логистических центров, обозначена на государственном уровне и постепенно реализовывается на практике.
Так, Таджикистан участвует в проекте Азиатского Банка Развития по созданию в городе Худжант регионального Центра логистики и торговли в рамках экономического коридора «Шымкент — Ташкент – Худжант», а также сотрудничает с Саудовской Аравией по формированию логистического хаба для совместной торговли.
комментарий
Партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group, Ольга Широкова
«По обеспеченности качественными площадями страны Закавказья и Средней Азии значительно отличаются от складского рынка России. Если в Казахстане и Азербайджане этот показатель составляет 0,06 и 0,03 кв. м на человека соответственно, то в России его значения по итогам 2022 года достигли 0,29 кв. м на человека.
Исследованные страны находятся на ранних этапах развития, пройденных российским рынком в начале 2000-х годов, – низкие годовые объемы ввода, преобладание логистических операторов среди собственников и девелоперов складов, малое количество институциональных инвесторов. Ожидается, что постепенно инвестиции в складскую инфраструктуру исследуемых стран Закавказья и Средней Азии будут расти, а появление новых проектов и девелоперов не заставит себя долго ждать».
[1] по данным IQ Property Group
По материалам: NF Group
